RAK Строй Групп. 
Когда разговор заходит про инвестиции в коммерческую недвижимость, в голове сразу всплывает картинка: офис, арендаторы, стабильные платежи и полное спокойствие владельца. На практике все честнее: доход есть, но вместе с ним идут риски, длинный горизонт окупаемости и необходимость считать цифры, а не опираться только на «чувство рынка».
Коммерческая недвижимость — это не депозит и не облигации, но как раз за это ее и ценят: актив материальный, хорошо защищает от инфляции и позволяет получать пассивный доход за счет аренды или последующей перепродажи по более высокой цене. При этом рынок коммерческих объектов в среднем менее волатилен, чем рынок ценных бумаг, что делает его интересным инструментом для тех, кто смотрит в горизонт не в пару месяцев, а на 7–12 лет.
Зачем инвесторам коммерческая недвижимость
Главная идея проста: купить объект, который будет стабильно приносить деньги — через аренду или рост стоимости. Коммерческая инвестиционная недвижимость исторически считается одним из самых защищенных видов активов, потому что спрос на помещения для бизнеса, складов, торговли и размещения людей не исчезает даже в кризисы, он только перераспределяется между форматами.
В 2021 году интерес российских инвесторов к коммерческим объектам был особенно заметен: многие шли в апартаменты и торговые помещения, а совокупный объем вложений в коммерческую недвижимость в Москве перевалил за сотни миллиардов рублей — во многом на фоне снятия ковидных ограничений и оживления экономики. В 2022-м на рынок сильно надавили рост ключевой ставки и удорожание кредитов, что сделало вход в сегмент сложнее, но не отменило интерес к нему.
Какие объекты вообще считаются коммерцией
Все, что не квартира «для жизни», а используется для работы, обслуживания клиентов или размещения людей временно, в одном или другом формате относится к коммерческой недвижимости. У каждого типа — свой характер доходности, свой уровень заморочек и своя аудитория арендаторов.
Чтобы не воспринимать рынок как «один большой офис», разберем основные форматы, изучим каталог, ну например здесь, с которыми чаще всего работают частные и институциональные инвесторы.
| Тип объекта | Что это по сути | Типичная идея заработка |
|---|---|---|
| Офисы | Помещения для компаний, кабинеты, open space | Сдача в аренду, иногда перепродажа после выхода на стабильный поток |
| Торговые помещения | Магазины, стрит-ретейл, точки общепита | Долгосрочная аренда от устойчивых арендаторов |
| Производственно-складские объекты | Склады, производственные площади | Долгосрочные договоры с крупным бизнесом |
| Гостиницы и хостелы | Отели, мини-отели, хостелы | Поток гостей, динамическое ценообразование |
| Апартаменты | Нежилые по закону, но фактически жилье/посуточная аренда | Рентный доход, иногда перепродажа после роста района |
| Гаражи и парковки | Боксы, машиноместа, подземный паркинг | Сдача в аренду или продажа по мере роста загрузки района |
Офисы: классика жанра
Офисная недвижимость традиционно входит в список самых востребованных и ликвидных коммерческих объектов: бизнесу нужно где-то сидеть, проводить встречи, держать команду. Но доходность конкретного офиса никогда не бывает «средней по рынку» — она сильно зависит от деталей.
- Класс бизнес-центра (А, B, C) и реальное состояние здания.
- Расположение: центр, деловой район или «офис в спальном массиве».
- Площадь и планировка: open space, кабинеты, возможность делить блоки.
- Транспортная доступность и парковка.
- Инфраструктура вокруг: кафе, банки, сервисы для сотрудников.
Популярная модель для тех, кто готов играть вдолго: купить офис или блок на стадии строительства по более низкой цене и выйти на стабильную сдачу после ввода объекта в эксплуатацию. В таком сценарии инвестор пытается совместить рост стоимости квадратного метра с рентным потоком.
Торговые помещения: там, где люди
Торговая недвижимость — это любые площади, где происходят продажи товаров и услуг: стрит-ретейл на активных улицах, помещения на первых этажах жилых домов, блоки в торговых центрах. Смысл простой: чем больше целевой трафик, тем выше шанс держать объект заполненным и не демпинговать по ставке.
В центре города такие помещения нередко занимают кафе и рестораны, бутики, магазины одежды или мебели, сервисные компании. В спальных районах картинка другая: здесь лучше всего чувствуют себя супермаркеты у дома, аптеки, магазины товаров для дома — то, к чему жителю удобно дойти пешком.
Склады и производственные площадки
Производственно-складские объекты — это история не про витрины, а про логику логистики: хранение сырья, готовой продукции, небольшое производство, распределительные центры. Такие объекты отыгрывают близость к крупным трассам, железной дороге, промышленным кластерам и логистическим хабам.
Чаще всего владельцы таких помещений ориентируются на долгосрочную аренду от среднего и крупного бизнеса: грамотно подобранный объект может стоять заполненным годами, если арендатору удобно работать с этой локации и переезд обходится дороже, чем индексация ставки.
Гостиницы и хостелы: игра на потоке
Гостиничная недвижимость зарабатывает не на одном-двух арендаторах, а на постоянной смене гостей. Форматов масса: от классических отелей до мини-гостиниц и хостелов, которые делают ставку на более низкую цену и эконом-функциональный сервис.
Рентабельность здесь завязана на загрузку и локацию: туристические города, курорты, деловые центры с регулярным потоком мероприятий исторически интереснее с точки зрения доходности. При этом важно понимать, что гостиница — это уже не просто «купил и сдал», а полноценный операционный бизнес.
Апартаменты: коммерция с лицом жилья
Апартаменты часто воспринимаются как «почти квартира, только дешевле», и эта логика частично верна: по цене они обычно на 15–25% ниже сопоставимых по локации и площади квартир, а окупаются в среднем на 5–7 лет быстрее за счет большей гибкости форматов сдачи.
При этом формально апартаменты — это все равно коммерческая недвижимость, которая не попадает под нормы жилищного законодательства. Из этого вытекают нюансы с регистрацией, коммунальными тарифами, налогами и судебной практикой: спорные моменты по апартаментам решаются сложнее, чем по классическому жилью.
Гаражи и парковки: низкий порог входа
Еще один сегмент, о котором нередко забывают, — гаражи и парковочные места. В городах с высокой плотностью застройки и перегруженными улицами спрос на нормальную парковку вообще-то не падает: людям нужна гарантия, что машина будет в безопасности и рядом с домом или работой.
Для частного инвестора это часто самый доступный тип коммерции по входному чеку: стоимость одного машиноместа или бокса заметно ниже цены офисных блоков, апартаментов или складов. При грамотном выборе локации средний срок окупаемости вложений в гаражи и паркинг укладывается примерно в 5–8 лет.
Как можно заходить в коммерческую недвижимость
Деньги в коммерческой недвижимости зарабатываются тремя основными способами: на разнице цены покупки и продажи, на арендных платежах и через коллективные формы владения, где объектом управляет профессиональная команда. Форматов много, но логика у всех примерно одна.
Классические варианты включают прямую покупку объекта с целью перепродажи, долгосрочную сдачу в аренду, приобретение готового арендного бизнеса, участие в строительстве на ранних стадиях и вложения в ЗПИФ недвижимости — закрытые паевые фонды, собирающие средства у инвесторов.
| Способ инвестирования | Идея | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Купля-продажа | Купил дешевле, продал дороже | Рынок, состояние объекта, ликвидность и расходы на доведение до ума |
| Сдача в аренду | Регулярный рентный доход | Арендные ставки, надежность арендаторов, простой между договорами |
| Покупка ГАБ | Объект уже занят арендатором | Качество договора аренды, срок, индексация, реальный поток платежей |
| Инвестиции в строительство | Вход на стадии котлована, выход после ввода | Девелопер, сроки, инфраструктура, спрос в локации |
| Вклад в ЗПИФ | Коллективные инвестиции через паи | Стратегия фонда, комиссия, порог входа, статус инвестора |
Купля-продажа: заработать на росте цены
Самый интуитивный сценарий — купить готовый объект коммерческой недвижимости, подождать роста стоимости и продать дороже. Часто для этого берут не самый «гламурный» объект, делают ремонт, повышают его привлекательность и только потом выводят на рынок.
Практика показывает, что после адекватного ремонта и наведения порядка цена таких помещений может вырасти примерно на 20–40%. Важно только не превращать улучшения в бесконечный ремонт, который съест большую часть потенциальной маржи.
Сдача в аренду: классический пассивный доход
Если продавать объект в ближайшей перспективе не планируется, логичный путь — сдача в аренду с расчетом на стабильный рентный доход. По срокам аренда делится на краткосрочную (до года) и долгосрочную (от года и выше) — с разными ставками и разной степенью предсказуемости.
Реальная доходность от аренды зависит от десятков факторов: общей конъюнктуры, уровня ставок по рынку, платежеспособности арендаторов, простоев между договорами, налогов и операционных затрат. В усредненных оценках многие ориентируются на коридор в 5–8% годовых, но в каждом конкретном кейсе цифры будут своими.
Покупка готового арендного бизнеса
ГАБ — это формат «без пролога»: объект уже сдан, есть действующий договор аренды и понятный денежный поток. Инвестор покупает не просто стены, а связку «объект + арендатор + контракт», что сильно упрощает расчеты и снижает неопределенность на старте.
По деньгам такие объекты стартуют примерно с нескольких миллионов долларов/десятков миллионов рублей, но при использовании ипотеки входной билет можно снизить до первоначального взноса в районе нескольких миллионов. При этом по офисной недвижимости на рынке встречается ставка капитализации порядка 10–12% годовых, по крупным торговым объектам — чуть ниже.
Инвестиции в строительство
Подход для тех, кто готов брать на себя часть девелоперского риска: вход на стадии строительства, когда цена квадрата еще ниже, и выход после ввода в эксплуатацию, когда объект превращается в полноценный бизнес-актив. В момент сдачи проекта стоимость помещений часто оказывается выше первоначальной на 20–50%.
Ключевые фильтры здесь — качество района и самого проекта: инфраструктура, транспорт, планировка, реальный спрос на формат объекта. Чем сильнее локация и концепция, тем выше шанс, что первая волна продаж пройдет по более выгодным ценам для тех, кто заходил на ранних стадиях.
ЗПИФ недвижимости: вход через паи
ЗПИФ недвижимости позволяет не покупать объект целиком, а владеть его долей через инвестиционный пай. Управляющая компания собирает капитал, покупает или строит объекты, занимается сдачей в аренду и обслуживанием, а инвесторы получают доход в виде роста стоимости пая и/или выплат.
Такой формат часто называют более «мягким» входом в коммерческую недвижимость: не нужно самому искать объект, вести переговоры с арендаторами и контролировать эксплуатацию. При этом средняя ориентирная доходность по ряду фондов может находиться в районе 10–13% годовых, но важно помнить, что многие ЗПИФы рассчитаны именно на квалифицированных инвесторов и имеют высокий порог входа.
Как считать доходность коммерческого объекта
Вложения в коммерческую недвижимость — это почти всегда длинная история: типичный срок окупаемости колеблется в диапазоне примерно 7–12 лет, в зависимости от формата объекта и качества управления. Чтобы понимать, насколько выгоден конкретный кейс, инвестору приходится считать не только доходность, но и все сопутствующие расходы.
В базовом приближении используются две простые логики расчета: одна для аренды, другая для перепродажи. В первом случае годовую арендную плату делят на стоимость объекта и умножают на 100%, во втором — берут разницу между ценой продажи и покупки, делят на цену покупки и также переводят результат в проценты.
| Сценарий | Что учитывается | Смысл результата |
|---|---|---|
| Доходность от аренды | Годовая арендная плата / стоимость объекта × 100% | Показывает, какой процент от вклада приносит аренда в год |
| Доходность от продажи | (Цена продажи / цена покупки – 1) × 100% | Показывает, сколько процентов заработано на разнице цен |
Живой пример с офисом
Представим, что офис куплен за 10 млн рублей и сдается по 50 тысяч в месяц. Годовой денежный поток по аренде в таком случае составит 600 тысяч рублей. Делим эту сумму на стоимость покупки и переводим в проценты — получаем около 6% годовых только за счет аренды.
Если через какое-то время этот же офис продать за 14 млн рублей, то разница между ценой продажи и покупкой даст прирост капитала примерно на 40%. При этом важно честно учитывать, что в этих упрощенных расчетах еще не заложены налоги, операционные расходы, периоды простоя и прочие факторы, которые в реальности снижают «идеальную» доходность.
Плюсы и минусы коммерческой недвижимости
Картина будет неполной, если смотреть только на доходность и забывать про издержки и риски. Инвестиции в коммерческую недвижимость действительно могут стать мощной опорой портфеля, но только для тех, кто понимает, чем расплачивается за стабильность и материальность актива.
Удобно разложить основные аргументы «за» и «против» в один взгляд — чтобы легче было взвесить, насколько этот инструмент подходит по личной стратегии и финансовым возможностям.
| Сторона | Что дает инвестору |
|---|---|
| Плюсы |
|
| Минусы |
|
Несколько трезвых выводов напоследок
Коммерческая недвижимость — это не «волшебный банкомат», а длинная и достаточно требовательная к дисциплине история. Здесь нельзя полагаться только на красивые презентации: приходится считать, смотреть на реальные ставки, анализировать трафик и арендаторов, закладывать простои и расходы.
Зато тем, кто готов работать с цифрами и не боится горизонта в 7–12 лет, такой актив дает то, чего часто не хватает в чисто финансовом портфеле: материальность, понятную логику заработка и ощущение, что за цифрами доходности стоит вполне осязаемый объект, а не только строчка в приложении брокера.